Đầu tư đất nền vùng ven: Cần tầm nhìn dài hạn

Dư địa lớn cho các nhà đầu tư

Sau các thông tin xây dựng cao tốc ven sông, đường Vành đai 3, Vành đai 4, quy hoạch lên thành phố, giá bất động sản đặc biệt là đất nền tại nhiều khu vực vùng ven TP.HCM như Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ… liên tục nhảy múa, hiện tượng "cò" thổi giá gây sốt ảo lại xuất hiện.

Nhiều mảnh đất tại Củ Chi đã tăng gấp 2 lần so với thời điểm cuối tháng 4/2022. Giá đất vườn có khả năng lên thổ cư hoặc bao gồm một phần thổ cư có tầm giá 5 triệu đồng/m2 thời điểm cuối năm 2021, nay tăng lên bình quân 10 - 12 triệu đồng/m2.

Tương tự, giá đất tại các huyện Nhà Bè, Hóc Môn, Bình Chánh cũng bắt đầu chuyển biến mạnh từ cuối quý I/2022. Đột biến xảy ra ở khu vực Long Hậu (Nhà Bè), với mức tăng 30-50%. Năm 2021, giá đất nền khu vực xã Bình Lợi (Bình Chánh) được giao dịch ở mức 25 - 27 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên 35 - 40 triệu đồng/m2, thậm chí có mảnh đất lên đến hơn 60 triệu đồng/m2.

Cũng giống như tại TP.HCM, giá đất nền vùng ven Hà Nội cũng đang có dấu hiệu nóng lên cùng với các thông tin quy hoạch, hạ tầng. Ở các điểm nóng, không chỉ lượng khách lên xem đất tăng, các văn phòng môi giới, tư vấn nhà đất cũng mọc lên ngày càng nhiều.

Đất nền vùng ven vẫn được đánh giá có nhiều dư địa cho nhà đầu tư khi thị trường bất động sản gặp khó.

Điển hình, ở xã Minh Phú, những lô đất thuộc các thôn Phú Hạ, Lâm Trường, Phú Thịnh… đã tăng giá bình quân 30% trong 3 tháng trở lại đây. Đất có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng, đường ô tô đi vào được, cách mặt đường lớn 50 - 100m có giá trung bình từ 8 - 12 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, giao dịch hiện tại chủ yếu diễn ra tại các khu vực còn dư địa tăng giá như Sóc Sơn, Thường Tín, Chương Mỹ... Còn đối với các khu vực Vành đai 4 đi qua ở huyện Hoài Đức giá đất đã lên đến hơn 100 triệu/m2; huyện Đan Phượng có giá trên 60 triệu đồng/m2, thanh khoản rất thấp.

Vì sao vùng ven hút khách?

Tại buổi tọa đàm "Sức hút bất động sản vùng ven" mới đây, các chuyên cho biết việc kiểm soát chặt dòng tiền vào bất động sản đã diễn ra trong khoảng vài năm trở lại đây. Điều này có nghĩa, các hoạt động đầu tư bất động sản được kiểm soát khá chặt chẽ. Tuy nhiên, thị trường vẫn có sự bùng nổ, kể cả giai đoạn bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch vì nhu cầu đầu tư là có thực.

Theo bà Nguyễn Thị Hồng Huệ, Phó tổng giám đốc phụ trách kinh doanh Tập đoàn MIK Group, cùng với sự phát triển của hạ tầng giao thông, khái niệm vùng ven mang tính tương đối.

Trước đây khái niệm vùng ven chỉ là cạnh đô thị, trung tâm thành phố lớn, nhưng hiện nay giao thông phát triển, việc di chuyển trở nên thuận lợi, nên khái niệm vùng ven cũng có sự thay đổi. Những khu vực, địa điểm có khoảng cách di chuyển đến trung tâm tầm 2-3 tiếng cũng gọi là vùng ven.

Ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh Hải Phát Invest, chia bất động sản ra làm 3 vùng, bao gồm vùng lõi, vùng đệm và vùng ven. Ông Duy lấy thời gian di chuyển để đánh giá. "Với các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, thời gian di chuyển 30 phút vào trung tâm là vùng đệm, ngoài 45 phút thì đó là vùng ven", ông Duy nói.

Theo ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh, Tập đoàn Hải Phát - Hải Phát Invest, thị trường bất động sản vùng ven vẫn có sức hút riêng nhờ sự đi trước của hạ tầng giao thông. Khái niệm "đánh bắt xa bờ" trong lĩnh vực bất động sản đã trở nên phổ biến và nơi nào có tiềm năng thì nơi đó sẽ thu hút dòng vốn đầu tư. Việc Quốc hội đang xem xét 5 dự án về hạ tầng giao thông quy mô lớn, bao gồm 3 dự án đường cao tốc và 2 dự án đường vành đai tại vùng Thủ đô Hà Nội, TP.HCM cùng với giai đoạn tiếp theo của dự án Đường Hồ Chí Minh… càng làm tăng sức hút của các khu vực lân cận Hà Nội và TP HCM.

Chọn bất động sản có "hơi người"

Bà Huệ của MIK Group cho rằng "nửa năm qua là thời điểm nhiều dự án ra hàng và bán rất tốt, thậm chí có những dự án, tốc độ bán gấp 2-3 lần so với những tháng đầu năm, có những dự án triển khai bán hàng 1-2 ngày đã có hàng trăm giao dịch.

Những sản phẩm bất động sản phục vụ nhu cầu để ở và sản phẩm phục vụ đầu tư vẫn đang có nhu cầu tốt trên thị trường, trong đó có cả thị trường vùng ven", bà Huệ nhận định.

Tuy nhiên, bà Huệ cho rằng để chọn được những dự án bất động sản vùng ven tốt, có tỷ lệ sinh lời cao không phải dễ. "Có những người cả năm trời không thể tìm được một sản phẩm để mua, trong khi tiền lúc nào cũng để trong túi và tâm lý lo sợ lạm phát đến nơi rồi tiền sẽ mất giá".

Vậy làm thế nào để tìm được sản phẩm để mua? Bà Huệ cho rằng ưu tiên tìm những sản phẩm có vị trí tốt, tiềm năng tốt về mặt thị trường là hai yếu tố tiên quyết. Ngoài ra, nhà đầu tư nên cân nhắc chọn sản phẩm của các chủ đầu tư uy tín.

Ông Duy của Hải Phát Invest cho rằng điều đầu tiên khi đầu tư bất động sản phải xem chính thị trường đó ra sao. Chẳng hạn ở khu vực phía nam, quanh TP HCM có những thị trường truyền thống như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, người mua người bán đã có tích lũy lâu đời về kinh tế, hành vi mua bán cụ thể. Vì vậy, nhà đầu tư khi gia nhập thị trường phải tìm hiểu văn hóa mua bán bất động sản của những người bản địa ở thị trường đó trước.

Yếu tố thứ hai là phải đánh giá được nhu cầu nhà ở tại khu vực mình dự định đầu tư để biết được khách hàng của mình sau khi đầu tư là ai. Chẳng hạn tại một vài khu vực giáp ranh với TP.HCM, ngoài nhu cầu ở của dân địa phương thì không ít người làm việc ở TP.HCM nhưng chọn sinh sống ở đây vì di chuyển thuận lợi. Vì vậy, quy mô thị trường được mở rộng hơn.

Sau khi rà soát tất cả những yếu tố đó, nhà đầu tư cần cân nhắc tốc độ đô thị hóa tại các huyện, thị trấn ở các tỉnh vùng ven thường chậm hơn ở các vùng lõi như Hà Nội và TP.HCM. Do đó, đầu tư bất động sản ở vùng ven cần tầm nhìn dài hạn để có cơ cấu tài chính hợp lý.

Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty cổ phần bất động sản EximRS, cũng đồng quan điểm, cho rằng đây không phải là thời điểm có thể lướt sóng. Do vậy, vào thị trường lúc này, nhà đầu tư phải xác định dài hạn, hạn chế dùng vốn vay, nếu có vay tỷ lệ nên dưới 40%.

Bà Tú lưu ý, khi đầu tư các bất động sản vùng ven, bất động sản phải có "hơi người", tức khu đô thị đó phải có nhiều người sinh sống, kéo theo hàng loạt tiện ích đi cùng thì mới tạo ra giá trị cho nhà đầu tư.