Thanh khoản giảm nhưng giá chung cư Hà Nội chạm mốc 50 triệu đồng/m2

Theo báo cáo của Savills, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân tại Hà Nội hiện đạt 47 triệu đồng/m2, tăng bình quân 5% theo quý trong năm 2022 và tăng mạnh so với năm 2021. Giá chung cư ở các quận ven như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai...đã vượt mức 30 triệu đồng/m2, không hiếm các dự án có giá bán trên 40 triệu đồng/m2. Một số dự án mới còn được chào bán, quảng cáo với mức giá cao, vượt ngưỡng 50 triệu đồng/m2 như: Dự án Masterise Waterfront thuộc khu đô thị Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm, TP.Hà Nội) có giá bán từ 60-70 triệu đồng/m2; Dự án Masteri West Heights thuộc khu đô thị Vinhomes Smart City (Tây Mỗ, TP.Hà Nội) có giá bán từ 70-80 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, 70% nguồn cung căn hộ mới tập trung chủ yếu ở các dự án đại đô thị ở khu vực phía Đông và phía Tây của Hà Nội. Đây đều là các sản phẩm thuộc phân khúc trung và cao cấp chiếm hơn 65%, dư thừa so với nhu cầu chỉ chiếm 20%-30%. Trong khi đó, dự án nhà ở thương mại bình dân, giá rẻ dưới 25 triệu đồng/m2 lại thiếu trầm trọng. Các dự án căn hộ hợp “túi tiền” cho đến nay cũng gần như “biến mất” khỏi thị trường.

Vì thế, người mua nhà khó tiếp cận với cả căn hộ trung cấp (dưới 47 triệu đồng/m2) tại Hà Nội, ngay cả với những người có thu nhập trung bình hàng năm gấp đôi (129-176 triệu đồng). Vậy nên, nhu cầu ở thực rất mạnh nhưng lượng giao dịch không cao bởi mức giá căn hộ chung cư quá cao so với thu nhập. 

Nhìn chung, nguyên nhân khiến giá nhà tăng là do sự khan hiếm quỹ đất ở trung tâm dẫn tới giá đất và chi phí đền bù tăng, tiến trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài làm tăng chi phí đầu tư, giá nhân công và nguyên vật liệu leo thang; lãi suất cho vay biến động... Song, "nút thắt" chính nhất vẫn là do nguồn cung dự án ít ỏi. Do đó, các chuyên gia đều chung quan điểm cần sớm tháo gỡ rào cản pháp lý để những dự án mới được triển khai, đặc biệt là những dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp. Khi nguồn cung dồi dào thì sẽ kéo theo giá bán phân khúc chung cư được ổn định.

Nhận định về phân khúc chung cư Hà Nội thời gian tới, các chuyên gia cho rằng, nguồn cung mới trong năm 2023 sẽ không có nhiều biến động. Nguồn cung sẽ ổn định trong năm nay với khoảng 20.000-22.000 căn mở bán. Tỷ lệ hấp thụ sẽ đạt khoảng 90%, giảm 13,5 điểm % so với cùng kỳ, tương đương với 18.000-20.000 căn tiêu thụ trong năm nay. Giá chung cư khó giảm mà sẽ đi ngang, duy trì mức giá như ở thời điểm hiện tại.

Thay vào đó, xu hướng dịch chuyển về vùng ven vẫn tiếp tục diễn ra. Các khu vực phụ cận Hà Nội như Hưng Yên và Bắc Ninh dự đoán sẽ cung cấp khoảng 103.900 căn hộ trong giai đoạn 2023 đến sau 2025. Thế nên, giá chung cư khu vực ngoại thành sẽ còn tăng nhanh hơn khu vực trung tâm vì giá đất ngoại thành tăng lên nhanh. Đồng thời, các phân khúc như căn hộ chung cư trung cấp, bình dân và bất động sản giá trị khai thác thương mại tốt vẫn có giao dịch nên khả năng hạ giá là rất thấp.